2021年12月的最后一天，山西本土房產(chǎn)資深數(shù)據(jù)調(diào)研機(jī)構(gòu)朗潤(rùn)智業(yè)按每年慣例發(fā)布了“2021太原房地產(chǎn)市場(chǎng)年度榜單”。榜單簡(jiǎn)潔明了，省城太原樓市房企成交金額TOP10、單體項(xiàng)目成交金額TOP10、房企拿地金額排行榜TOP10花落誰(shuí)家，一目了然。
過(guò)去的一年，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)大浪淘沙。在“三道紅線”房企融資標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)控之下，降負(fù)債、去杠桿成了諸多房企首要任務(wù)，扛不住的房企風(fēng)雨飄搖，扛得住的房企拿地和投資熱情降溫，全行業(yè)平均利潤(rùn)率下降，高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。同時(shí)，央企國(guó)企雄厚、穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)凸顯，大型房企通過(guò)并購(gòu)加速獲取資源，中小型房企則加速轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分化進(jìn)一步加劇。這些明顯的市場(chǎng)變化在省城樓市全年榜中彰顯無(wú)余。
總榜單：三成房企被“換血”
從本次入榜企業(yè)來(lái)看，2021年太原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)前三位易主，不論是成交金額、成交面積還是企業(yè)排名，與2020年相比，太原樓市都發(fā)生了巨大變化。
2021年，太原樓市房企成交金額前十名依次分別是保利發(fā)展、萬(wàn)科地產(chǎn)、中國(guó)恒大、碧桂園、富力集團(tuán)、華潤(rùn)置地、融創(chuàng)中國(guó)、中海地產(chǎn)、中國(guó)金茂、旭輝集團(tuán)。相比近幾年榜單，央企中海、中國(guó)金茂以及民企旭輝集團(tuán)首次進(jìn)入前10榜，2020年上榜的紅星地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)、寶能城發(fā)已跌出榜單。
同時(shí)，2020年排名第一的中國(guó)恒大，在太原的年銷售額超過(guò)了120億元；2021年排名第一的保利發(fā)展銷售額為95.33億元，沒(méi)有跨過(guò)百億門檻。在成交面積方面，恒大2020年的總銷售面積超過(guò)了100萬(wàn)平方米，而2021年保利發(fā)展的總銷售面積為73.47萬(wàn)平方米，比上一年的銷售面積冠軍縮水了近三成。
縱觀榜單可以看出，省城樓市TOP10房企中，去年上榜的7大房企仍在榜單中，但排名順序已被打亂。恒大從第一跌落至第三，保利、萬(wàn)科兩大財(cái)務(wù)較好的品牌從2020年的第二、第三，升至第一、第二。碧桂園、富力仍處于前五名，但位次有所變化；華潤(rùn)由2020年的第七升為今年的第六；融創(chuàng)從2020年的第六變?yōu)榻衲甑牡谄?。?0房企中，有三成被換血，央企的座席從2020年的2個(gè)增加到4個(gè)。
曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限，依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)模式的“宇宙”“大鱷”房企們，因債務(wù)問(wèn)題大幅收緊投資及拿地規(guī)模，并用降價(jià)的方式急于售房、回款，但這樣無(wú)底線的售房方式反而影響了置業(yè)者的信心，影響了全行業(yè)的銷售業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示，2021年國(guó)內(nèi)房企債務(wù)到期規(guī)模累計(jì)達(dá)到了峰值12822億元，2022年和2023年房企的到期債務(wù)規(guī)模仍然高達(dá)8951億元和8348億元，甚至超過(guò)了2019年和2020年的到期規(guī)模。
這也就能夠理解，為何首次上榜的中海、金茂、旭輝，均是售房?jī)r(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺、運(yùn)營(yíng)健康的品牌，尤其是金茂、旭輝僅憑單一項(xiàng)目即進(jìn)入房企前10榜單著實(shí)不易，另外，也說(shuō)明靠得住的產(chǎn)品依然是市場(chǎng)所需。而恒大61億元的成交總額，來(lái)自于其1至8月多盤的業(yè)績(jī)累積。
單體項(xiàng)目：成交同比縮水三成
從單體項(xiàng)目的成交排行榜來(lái)看，成交前十名的項(xiàng)目對(duì)比2020年同位次項(xiàng)目的業(yè)績(jī)，銷售額縮水達(dá)到三至四成，成交面積腰斬。
2021年，單體項(xiàng)目成交排行榜依次為：首開(kāi)·華潤(rùn)紫雲(yún)府（成交金額29.05億元、成交面積17.71萬(wàn)平方米）、中海寰宇時(shí)代（18.41億元、15.18萬(wàn)平方米）、萬(wàn)科新都薈（17.75億元、12.82萬(wàn)平方米）、龍城金茂府（17.75億元、8.56萬(wàn)平方米）、旭輝江山（16.66億元、16.98萬(wàn)平方米）、碧桂園鳳凰城（15.58億元、20.41萬(wàn)平方米）、星河灣（15.12億元、7.83萬(wàn)平方米）、保利東郡（15.02億元、8.27萬(wàn)平方米）、恒大金碧天下（14.79億元、12.63萬(wàn)平方米）、保利天悅（14.46億元、7.58萬(wàn)平方米）、
2020年，單體項(xiàng)目成交排行榜依次為：恒大金碧天下（成交金額35.32億元、成交面積30.03萬(wàn)平方米）、保利東郡（26.26億元、15.36萬(wàn)平方米）、太原寶能城（25.47億元、23.23萬(wàn)平方米）、恒大濱河府（23.72億元、18.77萬(wàn)平方米）、綠地新里城（20.60億元、14.79萬(wàn)平方米）、星河灣（20.15億元、10.19萬(wàn)平方米）、富力天禧城（19.41億元、19.01萬(wàn)平方米）、當(dāng)代城MOMA（18.68億元、17.49萬(wàn)平方米）、碧桂園玖璽臺(tái)（18.47億元、13.72萬(wàn)平方米）、清徐雙湖城（17.38億元、25.01萬(wàn)平方米）。
去年排名第一的首開(kāi)·華潤(rùn)紫雲(yún)府和前年的恒大金碧天下相比，成交面積下滑41.03%，而去年第十名的保利天悅相比前年第十名的清徐雙湖城，成交面積下滑69.69%。在以往慣例的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)時(shí)，例如金九銀十、元旦等時(shí)間內(nèi)，售樓處想方設(shè)法攬客、活躍氣氛，而2021年，僅從售樓處活躍程度這一情況便可見(jiàn)一斑。需求方熱情低，觀望情緒濃厚，供給方供應(yīng)量有限、營(yíng)銷投入大減，房?jī)r(jià)一降再降。
業(yè)內(nèi)人士表示，不論從數(shù)據(jù)還是案場(chǎng)實(shí)際表現(xiàn)來(lái)看，今年財(cái)務(wù)健康的房企品牌，尤其是央企項(xiàng)目表現(xiàn)突出。在各大房企紛紛降價(jià)、推出特價(jià)房的大環(huán)境下，此類項(xiàng)目不將降價(jià)當(dāng)作主要賣點(diǎn)，盡力保持價(jià)格堅(jiān)挺，反而賣得更好；而將降價(jià)當(dāng)作沖業(yè)績(jī)唯一砝碼的項(xiàng)目，處理客投、公關(guān)媒體以及刪除各類網(wǎng)上負(fù)面信息所投入的精力比賣房還要多。另外，央企項(xiàng)目有保障，發(fā)生爛尾、降標(biāo)降配等情況的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，也是置業(yè)者認(rèn)可央企項(xiàng)目的主要原因。
本土房企：四家進(jìn)入拿地前10榜單
2021年，拿地前10的房企有：中國(guó)鐵建、碧桂園、保利發(fā)展、萬(wàn)科地產(chǎn)、多弗集團(tuán)、金科地產(chǎn)、山西同盛房地產(chǎn)、太重集團(tuán)房地產(chǎn)、山西如泉置業(yè)、華峪房地產(chǎn)。
與2020年榜單相比，上榜企業(yè)中有8成是新面孔。除了保利、萬(wàn)科還在榜單之上，上一年的拿地前10企業(yè)多數(shù)退出榜單，包括寶能城發(fā)、中海地產(chǎn)、中國(guó)恒大、招商蛇口、富力集團(tuán)、華潤(rùn)置地、首開(kāi)股份等。
從拿地企業(yè)來(lái)看，2020年拿地房企多為上市及品牌開(kāi)發(fā)商，而2021年山西本土房企拿到4個(gè)座席。從拿地?cái)?shù)量上看，2020年拿地10宗以上的房企有中海、恒大、保利、融信4家，而2021年拿地?cái)?shù)量最多的是碧桂園，僅有8宗，其次是山西同盛房地產(chǎn)7宗，最少的是太重集團(tuán)房地產(chǎn)。
從樓面均價(jià)來(lái)看，2020年樓面價(jià)最高有4075元/平方米，大部分都集中在3000元/平方米左右，最低為1300元/平方米。而2021年，最高樓面價(jià)為3820元/平方米，最低為530元/平方米，其中有5個(gè)房企的拿地樓面價(jià)未超過(guò)每平方米千元。
業(yè)內(nèi)人士表示，拿地的熱情程度意味著開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)判以及成本核算下的決策。拿地?zé)崆榈停砻鏖_(kāi)發(fā)商對(duì)后市預(yù)判仍不明朗，就目前市場(chǎng)情況看，高價(jià)拿地意味著將承擔(dān)市場(chǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)，資金鏈緊張的房企自然拿地?zé)崆闃O低。
之所以出現(xiàn)多個(gè)本土房企上榜拿地前10的情況，原因較為明顯；上市及品牌房企沒(méi)有拿地，顯得本土房企拿地較為積極。另外，本土房企拿地大部分均為企業(yè)自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周邊的低價(jià)用地，或是企業(yè)的棚改用地。這足以說(shuō)明，本土房企仍在有條不紊地開(kāi)發(fā)建設(shè)中。就太原市近5年的土拍市場(chǎng)情況看，由于本土房企在品牌、管理等方面的局限性，本土房企基本不參與土拍。
同時(shí)，本土房企負(fù)債率低等特征在2021年則體現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)。對(duì)于本土房企來(lái)說(shuō)，貸款規(guī)模小、三道紅線的影響小。經(jīng)過(guò)多年儲(chǔ)備的本土房企，雖在數(shù)量上不及品牌房企，但在品質(zhì)上有明顯提升。本土房企有時(shí)間深耕城市地產(chǎn)行業(yè)，開(kāi)始尋找新的生存空間和機(jī)遇。
市場(chǎng)走向：將延續(xù)分化態(tài)勢(shì)
2021年，太原出現(xiàn)多次供地遇冷，甚至流拍、無(wú)人報(bào)名拍地的情況，樓市黃金時(shí)期一去不復(fù)返。為此，根據(jù)市場(chǎng)出現(xiàn)的鮮明對(duì)比，關(guān)于本土房企、外來(lái)品牌房企、央企、民營(yíng)企業(yè)的市場(chǎng)份額及發(fā)展前景成為熱門話題。同時(shí)，還有一個(gè)伴隨著的話題：當(dāng)民企地產(chǎn)拿地紛紛回歸謹(jǐn)慎，央企地產(chǎn)成了各輪競(jìng)爭(zhēng)中的佼佼者。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1-10月房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額排行榜中，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展（600048.SH）、華潤(rùn)置地（1109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）和中國(guó)鐵建（601186.SH）分別以1083億元、1082億元、877億元、703億元和577億元躋身前10，僅央企地產(chǎn)就在前十席位中獨(dú)占半數(shù)。相比之下，2018-2020年，僅有保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)三家央企在拿地金額排名中位列前10。除此之外，中國(guó)金茂（0817.HK）、華僑城A（000069.SZ）等多家央企的拿地金額同樣名列前茅，可見(jiàn)，全國(guó)各省市地產(chǎn)行業(yè)的分布格局已悄然改變。
與此同時(shí)，央企兼并重組和資源整合步伐也頻頻傳來(lái)：萬(wàn)科被深鐵注資重組；萬(wàn)達(dá)接受珠海國(guó)資委的戰(zhàn)投……國(guó)有企業(yè)的重組整合，一方面能夠使部分業(yè)務(wù)雜泛的國(guó)企理清主營(yíng)業(yè)務(wù)，更好地做強(qiáng)主業(yè)；另一方面能夠減少集團(tuán)內(nèi)多家房企的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。
此外，業(yè)內(nèi)人士表示：大型央企房企收購(gòu)民營(yíng)、中小房企，或許將成為商業(yè)領(lǐng)域并購(gòu)的新熱點(diǎn)。對(duì)于大型國(guó)有房企而言，通過(guò)兼并重組有利于企業(yè)獲取行業(yè)資源，繼而化解土地市場(chǎng)價(jià)格高啟的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，國(guó)有房企通過(guò)持有其他上市房企股權(quán)，有利于間接擴(kuò)大土地儲(chǔ)備和提升市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)。
在本輪的地產(chǎn)下滑周期中，大多數(shù)房企都采取了收縮戰(zhàn)略。但是相對(duì)于民企地產(chǎn)而言，央企地產(chǎn)由于前期經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、資金壓力較小，收縮幅度自然也相對(duì)有限。未來(lái)，市場(chǎng)可能同樣會(huì)由央企地產(chǎn)公司發(fā)揮主導(dǎo)作用，央企與民企聯(lián)合收購(gòu)或許會(huì)漸成潮流。（山西晚報(bào)記者 張磊）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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