5月初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》，就二手房中介費(fèi)過(guò)高、明碼標(biāo)價(jià)、操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等問(wèn)題提出具體要求。5月底，太原市為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)再上“緊箍咒”。太原市房產(chǎn)管理局印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案管理的通知》（下稱(chēng)《通知》），明確凡在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)居間服務(wù)、商品房銷(xiāo)售代理服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（含提供房地產(chǎn)居間服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)），應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)主管部門(mén)備案。《通知》自6月1日起實(shí)施，有效期2年。
多部門(mén)頻發(fā)相關(guān)政策，太原市房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)狀如何？中介費(fèi)是否有下降空間?太原二手房中介市場(chǎng)哪些亂象需警惕？山西晚報(bào)記者進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查。
A現(xiàn)狀：太原房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)尚未降價(jià)
《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》出爐之后，網(wǎng)絡(luò)上有關(guān)“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)下降”的預(yù)判類(lèi)信息不絕于耳。理由是該意見(jiàn)要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局的文件提出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場(chǎng)供求關(guān)系等因素協(xié)商確定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。
山西晚報(bào)記者走訪(fǎng)省城二手房市場(chǎng)了解到，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（房產(chǎn)中介公司）對(duì)促進(jìn)房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用，但是全行業(yè)執(zhí)行的固定服務(wù)費(fèi)率彈性較小，導(dǎo)致高價(jià)房產(chǎn)的中介費(fèi)偏高，類(lèi)似現(xiàn)象在房?jī)r(jià)頗高的一線(xiàn)城市尤為明顯。
“政策要因地制宜，一線(xiàn)城市大概率會(huì)先作調(diào)整。本地房產(chǎn)中介各平臺(tái)及公司還未收到調(diào)整信息?！碧械碌v房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司門(mén)店經(jīng)理李程判斷，北上廣深房?jī)r(jià)高，中介費(fèi)也水漲船高。此次政策出臺(tái)，可能會(huì)在一線(xiàn)城市率先落地，降低購(gòu)房者壓力。
數(shù)據(jù)顯示，5月前兩周太原二手房均價(jià)為9714元/平方米，環(huán)比上漲0.72%，而與上年同期相比，同比下跌9.16%?！疤蟹?jī)r(jià)整體不高，僅有個(gè)別板塊會(huì)出現(xiàn)中介費(fèi)的‘小高峰’。”李程分析，從行業(yè)發(fā)展來(lái)看，太原二手房市場(chǎng)房產(chǎn)交易中介費(fèi)大概率不會(huì)突破3%的“紅線(xiàn)”，此次費(fèi)用調(diào)整應(yīng)該不會(huì)涉及到本地市場(chǎng)。
B數(shù)據(jù)：太原中介費(fèi)率通常為2.5%
今年年初，省城市民王女士在迎澤區(qū)某二手房中介門(mén)店看中了一套五一廣場(chǎng)南橋東街二手房，建筑面積105平方米，房東要價(jià)63萬(wàn)元。王女士找到中介小昕希望可以調(diào)低一些價(jià)格，溝通了一個(gè)半月左右，王女士以60萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)下這套二手房。這期間，王女士一直對(duì)接的就是中介小昕，期間從未見(jiàn)過(guò)房東。
二手房買(mǎi)賣(mài)涉及流程繁復(fù)且多，王女士表示在小昕的服務(wù)下省去了不少時(shí)間?！皬奶峁┓吭葱畔⒌綆Э础⒄剝r(jià)、簽合同都由小昕完成，最后辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)才見(jiàn)到了房東本人。”王女士告訴山西晚報(bào)記者，自己對(duì)房屋交易流程不太熟悉，有中介幫忙省心不少。按照約定，王女士付了房款的2.5%作為中介費(fèi)，也就是15000元。
有近10年賣(mài)房經(jīng)驗(yàn)的貝殼找房太原門(mén)店店長(zhǎng)、資深置業(yè)顧問(wèn)董佳璐接受山西晚報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)介紹：“太原市房產(chǎn)中介費(fèi)率一般向買(mǎi)方收取2.5%，并不向賣(mài)方收取服務(wù)費(fèi)。中介主要提供房源信息、推廣、帶看房、溝通、簽訂房屋交易合同、協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記等服務(wù)，還會(huì)提供一些售后服務(wù)，比如按揭貸款、督促補(bǔ)繳欠費(fèi)等等?！?/p>
“實(shí)際上，每個(gè)中介公司還會(huì)做很多增值服務(wù)。比如清點(diǎn)房東承諾留下的物品、幫助新戶(hù)主進(jìn)行物業(yè)交割等。2.5%的費(fèi)用其實(shí)中介服務(wù)人員也不會(huì)自己全部拿到，除了自己、還有平臺(tái)維護(hù)人員費(fèi)用、周邊服務(wù)人員費(fèi)用、平臺(tái)服務(wù)費(fèi)等等?！倍谚囱a(bǔ)充道。
據(jù)山西晚報(bào)記者了解，在某些城市的二手房交易中介平臺(tái)，會(huì)向賣(mài)方（房東）收取1%的費(fèi)用，而省城太原沒(méi)有這一強(qiáng)制收費(fèi)項(xiàng)。董佳璐解釋?zhuān)骸叭绻繓|購(gòu)買(mǎi)了某些平臺(tái)的‘好贊’服務(wù)，意味著平臺(tái)會(huì)額外提供房源強(qiáng)化推廣、優(yōu)先聯(lián)賣(mài)服務(wù)（全程經(jīng)紀(jì)人可售房源列表優(yōu)先展示14天，獨(dú)享大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)匹配客戶(hù)）、房源分析報(bào)告、專(zhuān)屬銷(xiāo)售服務(wù)等等，我們才會(huì)收取1%的服務(wù)費(fèi)。當(dāng)然，如果房東不買(mǎi)這項(xiàng)增值服務(wù)，我們也會(huì)進(jìn)行正常銷(xiāo)售的，在這種情況下交易成功，我們是不收取額外費(fèi)用的?！?/p>
C業(yè)內(nèi)：亂象多因黑中介引起
根據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士所述，省城因房?jī)r(jià)低，二手房市場(chǎng)尚未出現(xiàn)中介費(fèi)下調(diào)的跡象。但是二手房市場(chǎng)的經(jīng)紀(jì)亂象卻由來(lái)已久，這些問(wèn)題包括中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員良莠不齊、發(fā)布虛假房源信息、侵占房屋交易資金、炒買(mǎi)炒賣(mài)、哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)提供金融服務(wù)等，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)秩序，加劇了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)內(nèi)規(guī)范省城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的呼聲漸漲。
據(jù)業(yè)內(nèi)知情人士爆料：在太原房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)還沒(méi)有形成正式品牌之前，產(chǎn)生了一批“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)黃?！薄Ｋ麄円话銜?huì)蹲守在房產(chǎn)局門(mén)口“截收”部分正在辦理手續(xù)的民眾，以幾千元的超低價(jià)（跑腿費(fèi)）承諾為其辦理二手房買(mǎi)賣(mài)事物。發(fā)展至今，有些“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)黃?！崩眯旅襟w社交網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行違法經(jīng)營(yíng)。有些甚至網(wǎng)名就叫“每套中介費(fèi)只收6000元”。
那么超低的價(jià)格背后盈利點(diǎn)在哪里？又隱藏怎樣的隱患呢？業(yè)內(nèi)知情人士解釋?zhuān)骸八麄兊挠c(diǎn)是‘吃差價(jià)’。比如房東一套房子售價(jià)原本是100萬(wàn)，黃牛建議他加價(jià)到105萬(wàn)，條件是需要返回給黃牛3萬(wàn)元?！比绱艘粊?lái)，房東在原計(jì)劃100萬(wàn)的基礎(chǔ)上實(shí)際賣(mài)了102萬(wàn)，黃牛拿到3萬(wàn)元，吃虧的反而是買(mǎi)家，原本100萬(wàn)元就能買(mǎi)到的房子，在黃牛6000元低價(jià)手續(xù)費(fèi)的誘惑下，買(mǎi)家實(shí)際多花了2萬(wàn)元。
這些行為的背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)也不可估量。業(yè)內(nèi)知情人士稱(chēng)：“‘房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)黃?！际恰趹?hù)’，意味著并沒(méi)有在房產(chǎn)局備案。他們只幫忙代辦手續(xù)，并且出具的是不具備法律效力的個(gè)人合同，并且在房產(chǎn)局進(jìn)行手續(xù)代辦時(shí)，也是以個(gè)人名義進(jìn)行交易流程。一旦在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中發(fā)生糾紛，他們不負(fù)任何法律責(zé)任。遇到有‘良心’的個(gè)別黃牛，至多把手續(xù)費(fèi)退回，但其他部分并不負(fù)責(zé)?！?/p>
此外，不受監(jiān)管的黃牛手中所持有的房源也比較有限，多數(shù)都是個(gè)人房源，不會(huì)完全覆蓋全太原，也不能保證買(mǎi)家能買(mǎi)到中意的好房子。
對(duì)比之下，有品牌的房產(chǎn)中介服務(wù)商在服務(wù)過(guò)程中，能有效的維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，關(guān)鍵時(shí)刻還能作為第三方證人出庭作證。資深置業(yè)顧問(wèn)董佳璐講到自己遇到的一個(gè)事例：“之前遇到一個(gè)房東，大紅本等各項(xiàng)手續(xù)都沒(méi)有問(wèn)題，結(jié)果在交易完成后，由于房東個(gè)人債務(wù)問(wèn)題，要債人私自圍守到已出售的房子門(mén)口（大紅本并沒(méi)有進(jìn)行抵押）。在這種情況下，我們中介人員作為第三方證人幫助買(mǎi)家出庭作證，證明在交易過(guò)程中買(mǎi)家進(jìn)行的行為都合規(guī)合法，最后法院判定買(mǎi)家勝訴。”
據(jù)了解，在正規(guī)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)中，平臺(tái)員工在進(jìn)行服務(wù)時(shí)，都會(huì)登陸相關(guān)平臺(tái)進(jìn)行安全人臉識(shí)別認(rèn)證，上線(xiàn)打卡，每個(gè)員工都有各自的系統(tǒng)編碼，任何服務(wù)行為都有據(jù)可循。
D新規(guī)：給黑中介戴上“緊箍咒”
近日，太原市房產(chǎn)管理局印發(fā)了《太原市房產(chǎn)管理局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案管理的通知》（下稱(chēng)《通知》），明確凡在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)居間服務(wù)、商品房銷(xiāo)售代理服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（含提供房地產(chǎn)居間服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)），應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)主管部門(mén)備案?！锻ㄖ纷?月1日起實(shí)施，有效期2年。
《通知》對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案管理范圍、申請(qǐng)條件、申請(qǐng)流程、規(guī)范備案管理和信息公示制度以及加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管和行業(yè)自律管理等方面作出明確規(guī)定。其中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案申請(qǐng)條件包括依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營(yíng)范圍中應(yīng)當(dāng)包含“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)咨詢(xún)”等相關(guān)字樣；有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所，并按法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定公示有關(guān)事項(xiàng)；應(yīng)有1名（含）以上持證專(zhuān)職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或2名（含）以上持證專(zhuān)職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理；應(yīng)當(dāng)與持證專(zhuān)職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員簽訂勞動(dòng)合同；所有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)在太原市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理與服務(wù)平臺(tái)完成實(shí)名登記并納入信用管理。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將營(yíng)業(yè)執(zhí)照、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、從業(yè)人員實(shí)名登記情況以及備案證明等事項(xiàng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公示?；ヂ?lián)網(wǎng)信息平臺(tái)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供發(fā)布房源信息、推薦房源服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)公示備案信息和發(fā)布房源信息的從業(yè)人員信息公示卡編碼。不得為未備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及未取得信息公示卡的人員提供房源信息發(fā)布服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)佩戴統(tǒng)一樣式、統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一編號(hào)的信息公示卡，實(shí)行亮牌服務(wù)，以便社會(huì)公眾監(jiān)督和查詢(xún)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員在互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)上發(fā)布房源信息時(shí)，應(yīng)當(dāng)實(shí)名，并在其提供服務(wù)的房屋狀況說(shuō)明書(shū)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同等業(yè)務(wù)文書(shū)上簽字、注明信息公示卡編碼。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，有效期一年。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案有效期屆滿(mǎn)的，應(yīng)當(dāng)在屆滿(mǎn)前30日內(nèi)進(jìn)行年檢；變更或者終止的，應(yīng)當(dāng)自變更或者終止之日起30日內(nèi)，辦理變更或者注銷(xiāo)手續(xù)。未備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得從事新建商品房銷(xiāo)售和存量房買(mǎi)賣(mài)等經(jīng)紀(jì)服務(wù)。
E提醒：化解風(fēng)險(xiǎn)需擦亮眼睛
無(wú)論是租房還是購(gòu)買(mǎi)二手房，很多人還是會(huì)選擇通過(guò)房屋中介機(jī)構(gòu)來(lái)服務(wù)，此時(shí)一方面可以節(jié)省自己的時(shí)間，另一方面有中介居中擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)更小一些。那么普通居民購(gòu)買(mǎi)二手房如何防范風(fēng)險(xiǎn)呢？
山西中呂律師事務(wù)所李琴表示：“消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)不僅要核實(shí)房子是否辦妥了產(chǎn)權(quán)證（不動(dòng)產(chǎn)證），沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)證屬于待辦狀態(tài)的房子不要碰。其次要實(shí)地了解擬購(gòu)房屋的具體情況，核實(shí)與中介廣告內(nèi)容是否一致。不要輕信廣告，有不少?gòu)V告存在著概念不清、誤導(dǎo)消費(fèi)者的情況?！?/p>
尤其是產(chǎn)權(quán)不清或產(chǎn)權(quán)糾紛尚未了結(jié)的二手房，購(gòu)置時(shí)要謹(jǐn)慎。有些流于二手房市場(chǎng)的房子是違規(guī)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，拿不到政府批準(zhǔn)的手續(xù)、證件，中介公司賣(mài)房之后，業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證還得由房企去配合辦理，有些不合規(guī)的項(xiàng)目或轉(zhuǎn)讓人會(huì)以各種借口拒絕或拖延辦理產(chǎn)權(quán)證，致使消費(fèi)者雖可使用房屋，卻無(wú)法獲得合法產(chǎn)權(quán)。山西晚報(bào)記者了解到，省城正規(guī)房產(chǎn)中介會(huì)對(duì)所售二手房的產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行調(diào)研摸底，所以業(yè)主買(mǎi)賣(mài)二手房要通過(guò)正規(guī)房產(chǎn)中介及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。
另外，李琴律師還表示：“購(gòu)房時(shí)還須了解房屋維修、供水、供暖、供電、供氣及衛(wèi)生等物業(yè)管理事項(xiàng)。不要只注意房屋的外觀(guān)而忽視配套設(shè)施和相應(yīng)服務(wù)。最后，要謹(jǐn)慎簽訂購(gòu)房合同，簽訂合同前最好向業(yè)內(nèi)咨詢(xún)，對(duì)購(gòu)房合同條款中的具體內(nèi)容要清楚明白，盡量做到權(quán)利與義務(wù)對(duì)等、公平，警惕‘霸王合同’?！保ㄉ轿魍韴?bào)記者 田曉瑛）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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