2018年上半年，廣州一手住宅網(wǎng)簽成交38047宗，環(huán)比上升4%，同比下跌28%。成交面積413.6萬平方米，比2017年同期下跌28%；“3·30”新政滿一年，市場成交仍處于穩(wěn)步爬升階段。不過，在一線城市中，相比起北上深，廣州一手市場選擇空間仍相對較大。
一手樓供應(yīng)創(chuàng)近5年新低
回顧2017年至今四大一線城市成交情況，廣州受“3·30”調(diào)控政策影響，曾在去年4-11月成交下滑，其中去年6、9月單月成交低于上海。今年1-5月成交總量，廣州以322.4萬平方米位居四大城市之首，拋離第二位上海100萬平方米。雖然四大城市一手供應(yīng)不足、越來越依賴存量房市場的現(xiàn)象已成趨勢，但廣州一手市場的總體成交仍然比較可觀。
今年上半年，廣州一手成交均價為17494元/平方米，同比上漲9%，環(huán)比上漲8%。由于客觀原因，網(wǎng)簽價與部分區(qū)域?qū)嶋H市場售價有一定出入，數(shù)據(jù)本身亦涵蓋了部分回遷房、積壓網(wǎng)簽等。
上半年一手住宅供應(yīng)358.07萬平方米，環(huán)比下跌16%，同比下跌2%，供應(yīng)創(chuàng)近5年新低。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，供應(yīng)量減少的原因主要是全新和加推項目供應(yīng)偏少，另一方面，部分區(qū)域大盤供應(yīng)能力減弱，如花都廣州萬達(dá)城、番禺祈福繽紛匯，目前以銷售往期存貨為主，有待新一期產(chǎn)品推出；近年各區(qū)多“標(biāo)桿地塊”，部分項目理論盈利售價與所在板塊價格仍存在明顯距離，房企對市場接受程度信心不足，故放緩?fù)曝浰俣?；此外，市場客觀原因，新批速度受影響，如目前中心區(qū)高價板塊項目仍然保持每次50套的批發(fā)方式。
庫存周期整體提高
由于成交量減少，廣州一手住宅消化周期提升至11.6個月，近一年周期內(nèi)與去年11月持平，同屬于庫存周期高位。但需要指出的是目前中心區(qū)網(wǎng)簽速度較慢，從上半年天河、荔灣網(wǎng)簽情況來看，仍有部分去年成交單位等待網(wǎng)簽，從而造成“整體庫存面積”增加的表象。
從各區(qū)的情況來看，增城穩(wěn)坐2018年上半年一手成交“頭把交椅”，亦是全市唯一成交破100萬平方米的區(qū)域，同時占全市一手成交量的三成，其得益于新批供應(yīng)相對充足，永和、朱村、新塘三大板塊支撐成交。
另一方面，荔灣、天河、白云三區(qū)數(shù)據(jù)上“逆市上漲”。但根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，網(wǎng)簽主力板塊、樓盤與上半年實(shí)際開盤項目未能相符，可見上半年三區(qū)存在網(wǎng)簽積壓問題。以天河奧體為例，上半年網(wǎng)簽面積達(dá)14.7萬平方米，但回顧去年12月至今實(shí)際開盤情況，奧體板塊約推貨3.29萬平方米。而荔灣區(qū)廣鋼新城，上半年網(wǎng)簽11.83萬平方米，但網(wǎng)簽基本以2017年熱銷項目為主。
此外，上半年花都成交31.25萬平方米，同比下跌67.5%，為全市成交回落幅度最大的單區(qū)。從數(shù)據(jù)中可得知目前黃埔、增城消化周期相對較短，分布為6.2、8.3個月，由于兩區(qū)市場需求大，導(dǎo)致庫存相對緊張。而花都雖然數(shù)據(jù)上存在一定庫存量，但實(shí)際上買家較為關(guān)注的區(qū)府、新華等板塊新貨供應(yīng)較少。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，得益于近年推地集中，南沙、增城將成為下半年供貨主力；黃埔、番禺兩區(qū)由于近年地價提升，大部分新項目對買家經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求較高，預(yù)期推貨節(jié)奏將相對放緩；中心區(qū)供應(yīng)預(yù)計以天河奧體、荔灣廣鋼以及白云新市為主，三大板塊均有全新項目入市。市場環(huán)境方面，假如下半年首付門檻適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，良性的交易空間以及業(yè)績目標(biāo)將促使房企推貨更加積極，買家選擇空間增大。(記者 許蕾)
（責(zé)任編輯：籍俊霞）
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