1998年7月3日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)［1998］23號），宣布全國城鎮(zhèn)從1998下半年開始停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。該文件的發(fā)布在我國住房制度改革進程中具有里程碑式的意義。業(yè)界的學(xué)者們普遍認為，《關(guān)于進一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的頒布標(biāo)志著我國的房地產(chǎn)真正跨進了市場化時代，不僅快速增強了房地產(chǎn)市場的供給能力，更有效解決了城鎮(zhèn)住房供給不足問題。
陜西房地產(chǎn)的發(fā)展也經(jīng)過了20載，在房改20年的劃時代背景下，華商報記者專訪見證西安房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的專家、學(xué)者，各位大咖也在暢談20年“房改”，縱論行業(yè)的未來與發(fā)展，對美好生活的期望……自我調(diào)整中市場逐步由速度轉(zhuǎn)為效率
由數(shù)量轉(zhuǎn)向質(zhì)量
西安建筑科技大學(xué)副教授 陜西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任
李玲燕
房改20年，陜西省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1998年的12.35平方米增長至2017年底的32.7平方米，也迅速提高了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位，基于房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)，對經(jīng)濟增長的拉動作用也越來越大。當(dāng)然，當(dāng)年的房改在快速促進住房商品化的同時，住房不公平現(xiàn)象也在進一步擴大，房價飆升，這就與后續(xù)國家提出的加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度的政策力度息息相關(guān)。
目前，房地產(chǎn)行業(yè)最大的變化便是在市場不斷的自我調(diào)整中逐步由速度轉(zhuǎn)為效率，由數(shù)量轉(zhuǎn)向質(zhì)量的轉(zhuǎn)變，市場競爭也從原先的資源競爭（以土地為主）步入產(chǎn)品競爭時代。未來，品牌效應(yīng)、高品質(zhì)、高質(zhì)量等將是房地產(chǎn)行業(yè)追逐的關(guān)鍵屬性。
黨的十九大報告指出，“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。個人認為，美好生活應(yīng)該是與百姓生活息息相關(guān)的就業(yè)、教育、醫(yī)療、居住、養(yǎng)老、文化等領(lǐng)域都是公平、公正、公開，綠色、宜居、生態(tài)，高質(zhì)量、高品質(zhì)、可持續(xù)的。那對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，在更加注重高質(zhì)量產(chǎn)品競爭的時代，個人認為行業(yè)應(yīng)該更加注重以人為本、堅持創(chuàng)新驅(qū)動，在滿足消費者需要的同時，創(chuàng)新性地引導(dǎo)消費者追求美好生活的理念，特別在人居環(huán)境與美好生活的策劃、建造、運營與管理方面不斷創(chuàng)新、不斷提升。住房不能僅以解決居住問題為目標(biāo)
永秀智庫理事長 白永秀
1998年，“房改”這一改革舉措的推行，實現(xiàn)了我國住房制度三個方面的轉(zhuǎn)變。
第一，實現(xiàn)了由單位分房向社會購房的轉(zhuǎn)變。在此之前，城鎮(zhèn)職工住房主要依靠單位的福利房來解決，而單一住房建設(shè)投資的有限供給和計劃供應(yīng)的分配方式，使人們對住房的需求長期得不到滿足。商品房的引入促進了國有資本、民營資本、外商資本等多種市場力量的進入，極大地緩解了住房的供需矛盾，同時有效帶動了城鎮(zhèn)化及房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)諸如水泥、建材、家具、租賃、物業(yè)管理等的發(fā)展。
第二，實現(xiàn)了由實物分房向貨幣化分房的轉(zhuǎn)變?？紤]到收入因素的影響，中央進一步完善公積金制度，使城鎮(zhèn)職工購房資金來源多元化，包括職工工資、住房公積金、購房貸款及由政府和所在單位的住房補貼等，對于生活困難的群眾，則提出構(gòu)建“以商品房為主，保障性住房為輔”的住房保障體系，通過廉租房解決低收入群眾的住房問題。這一分配方式的改變，加速了住房市場化的進程，形成了市場為主的住房資源配置體制。
第三，實現(xiàn)了由數(shù)量型發(fā)展向質(zhì)量型發(fā)展的轉(zhuǎn)變。在房改開始推行的幾年間，房地產(chǎn)的發(fā)展主要以滿足人民基礎(chǔ)性的住房需求為主，而隨著供需矛盾的緩解以及人民日益增長的物質(zhì)需求，房地產(chǎn)開始重視對于高質(zhì)量型住房的供給，這一趨勢在近幾年也不斷得到加強?？偟膩碚f，1998年房改是我國在建立社會主義市場經(jīng)濟體制進程中的配套之舉，它不僅僅是體制改革的內(nèi)容，也由此盤活諸多要素市場，成為間接推動了其他領(lǐng)域的市場化改革進程，意義重大。
在中國特色社會主義進入新時代后，以人民為中心的發(fā)展思想將成為房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想，住房作為人民美好生活的重要組成部分，一方面要緊緊圍繞人民的實際需求來實現(xiàn)自身的長足發(fā)展，另一方面也要通過房地產(chǎn)行業(yè)自身的率先轉(zhuǎn)型來引導(dǎo)人民生活質(zhì)量的提高，從某種角度來說后者可能更為重要。一是產(chǎn)品層次的轉(zhuǎn)型，住房不能僅以解決居住問題為目標(biāo)，要通過提供品質(zhì)化、便利化、生態(tài)化、休閑化的居住條件，滿足不同人群對于多種生活方式的需要。二是布局結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，以交通的通達性為首要因素，改善我國房地產(chǎn)的布局結(jié)構(gòu)，通過發(fā)展學(xué)區(qū)房、醫(yī)區(qū)房、工區(qū)房等，提高人民的生活便利程度。三是業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，要進一步擴展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，形成以房地產(chǎn)為核心的完整的居住產(chǎn)業(yè)鏈，重點放在與住房相關(guān)的服務(wù)業(yè)上。四是房地產(chǎn)職能的轉(zhuǎn)型，要努力成為集規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售、管理、經(jīng)營、服務(wù)等相關(guān)職能為一體的全能房地產(chǎn)企業(yè)。20年從無到有成就巨大
未來要提高土地的使用效率和開發(fā)的可控性
西安建筑科技大學(xué)建筑學(xué)院副教授 馬健
房地產(chǎn)行業(yè)最大的變化是20年時間從無到有，繼而發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和居民消費投資的重要組成部分，期間經(jīng)歷了史無前例的發(fā)展歷程，取得了巨大的成就，成為中國經(jīng)濟社會發(fā)展的重要里程碑。
“美好生活”應(yīng)該是人民能夠安居樂業(yè)，居住環(huán)境具有安全、舒適、友好、便利、健康、綠色、環(huán)保等特征。房地產(chǎn)行業(yè)20年間取得了巨大的成就，但依然存在著不同地區(qū)和不同開發(fā)者之間的開發(fā)水平差異，行業(yè)還缺乏統(tǒng)一有效的評判標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督機制，導(dǎo)致低水平的開發(fā)項目時有出現(xiàn)，維權(quán)現(xiàn)象時有發(fā)生。部分房屋設(shè)計不合理導(dǎo)致使用壽命過短，造成了社會資源的極大浪費。房地產(chǎn)開發(fā)方式較為粗放，絕大多數(shù)房屋是以半成品的毛坯方式交付使用，二次裝修制造了大量的建筑垃圾，造成了環(huán)境污染和資源浪費。房屋設(shè)計和建造質(zhì)量還有極大的提升空間，整個行業(yè)需要在監(jiān)督管理、設(shè)計、施工、建材研發(fā)等方面繼續(xù)努力。
未來，在開發(fā)項目的立項和開發(fā)過程中，管理部門應(yīng)通過有效的評判和監(jiān)督機制，如針對項目開展建筑策劃和使用后評估，對開發(fā)項目進行全過程監(jiān)控，提高土地的使用效率和開發(fā)的可控性，避免低水平開發(fā)。在住宅產(chǎn)品設(shè)計方面，設(shè)計師應(yīng)深入研究居住者的生活特征和需求，讓居住空間更加舒適、合理、健康、環(huán)保、智能、高效。在施工方面，積極推進集約化、裝配化和住宅產(chǎn)業(yè)化，避免粗放式的生產(chǎn)方式，提高住宅的整體質(zhì)量，降低成本，降低能耗、物耗。在建筑結(jié)構(gòu)和材料選擇方面，推進鋼結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)等環(huán)保建造方式和綠色建筑材料的市場應(yīng)用，創(chuàng)造環(huán)境友好的居住建筑。讓房地產(chǎn)行業(yè)更加以人為本，在新時代實現(xiàn)高質(zhì)量的增長。樓市長效機制加持
一起為城市美好生活共同努力
西安創(chuàng)典全程地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理 徐正茂
客觀來講，如果說改革開放是中國計劃經(jīng)濟邁入市場經(jīng)濟的主要標(biāo)志，那么1998年房改就是中國房地產(chǎn)計劃行為走向市場調(diào)節(jié)的重大舉措。順應(yīng)北上廣深等一大批城市的高速發(fā)展，一座座高樓大廈的拔地而起不僅有效地解決了城市居民的住房問題，更讓城市面貌煥然一新，同時帶動整個區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，目前我國人均住房面積達36.7平方米，顯然市場上的房子已經(jīng)基本滿足人們的居住需求，但受制于城市結(jié)構(gòu)、人群結(jié)構(gòu)兩方面失衡的影響，一二線城市無房可住現(xiàn)象較為普遍。
當(dāng)下，在國家加快建立樓市長效機制的大方向下，行業(yè)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)品升級已成為房地產(chǎn)熱門話題。據(jù)悉很多大開發(fā)商開始關(guān)注地產(chǎn)的精細化服務(wù)，如碧桂園提出的“給您一個五星級的家”、萬科宣傳的“三好住宅”等等。同時，隨著社會物質(zhì)水平的不斷提升，人們在買房時已不局限于滿足單一的居住需求。和善的物業(yè)服務(wù)、智能的安防設(shè)施、便捷的交通出行、良好的購物場所、優(yōu)質(zhì)的教育環(huán)境、先進的醫(yī)療配套等等，將成為眾多購房者追求美好生活的價值取向，同時也將是開發(fā)商彰顯社會責(zé)任的內(nèi)在驅(qū)動。
然而在高額利潤的驅(qū)動下，近20年數(shù)以萬計的公司先后進入地產(chǎn)行業(yè)，但由于自身開發(fā)經(jīng)驗不足等原因，致使項目運營不暢的情況不勝枚舉。鑒于此，地產(chǎn)顧問公司應(yīng)運而生，代理房地產(chǎn)商的銷售業(yè)務(wù)。另外，顧問服務(wù)板塊則從地塊選取、項目定位、產(chǎn)品設(shè)計等維度進行綜合研判，給開發(fā)商提供專業(yè)開發(fā)建設(shè)意見的同時，為改善城市人居環(huán)境盡自己一份微薄之力。發(fā)揮政府主導(dǎo)作用
為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展協(xié)同創(chuàng)新
西安交大房地產(chǎn)研究所教授 楊東朗
自從1998年國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定實施以來的20年，是我國房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展完善、房地產(chǎn)發(fā)展為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)居民住房條件和質(zhì)量不斷改善的20年。
總結(jié)房地產(chǎn)與城市發(fā)展、老百姓生活質(zhì)量提高等工作的經(jīng)驗，主要有幾條：一是黨和政府關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)市場的政策適應(yīng)了老百姓迫切改善住房條件的客觀需求。二是堅持房地產(chǎn)改革開放的大方向不動搖，培育了大批房地產(chǎn)行業(yè)的投資、開發(fā)、經(jīng)營和服務(wù)的市場主體。三是建立住房公積金制度和房地產(chǎn)抵押等金融支持制度，幫助廣大居民能夠買得起或租得起商品住房。四是建立公租廉租房、經(jīng)濟適用房、現(xiàn)價商品房及職工集資建房等保障房體系，使收入較低的居民住有所居。
但是，房地產(chǎn)也存在一些急需解決的問題和矛盾。一是房地產(chǎn)發(fā)展增加了普通家庭購房的負擔(dān)，擠壓了其他消費升級；不斷上漲的房價造成居民財富分配差距過大，易引發(fā)社會不公的矛盾；二是房地產(chǎn)行業(yè)需要解決發(fā)展不平衡、不充分的矛盾；三是政府房地產(chǎn)政策要建立長效機制，從土地供應(yīng)多主體、住房供應(yīng)多主體、租購并舉、支持居民自住、金融政策、稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城鄉(xiāng)一體化政策等到完善法律手段、經(jīng)濟手段和行政手段，發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用和市場配置資源的主體作用，為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展協(xié)同創(chuàng)新。800元/m2的房改初期
賣出一套房相當(dāng)費力
獨立地產(chǎn)評論人
城市住宅運營研究專家 李連源
1998年，我國住房制度改革，大規(guī)模盤活了傳統(tǒng)經(jīng)濟積累下的存量資產(chǎn)，成功地拯救了亞洲金融風(fēng)暴中的中國經(jīng)濟，觸發(fā)了改革開放以來持續(xù)時間最長的一輪經(jīng)濟增長。讓住房形式由政府分配轉(zhuǎn)向市場化，從而改善了國人居住品質(zhì)，讓房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。
市場化的“一刀切”過分倚重了賣，忽略了國人收入存在的巨大差異，保障房、租賃性住房長期短缺，使一部分人一直徘徊在市場化以外。雖然后來經(jīng)適房、廉租房、公租房、限價商品房、共有產(chǎn)權(quán)房的跟進，但還是出現(xiàn)了很長一段時間的空缺，待到政策普照時基礎(chǔ)價格已被抬高很多。
房改初期，商品房銷售也非一帆風(fēng)順，人們從配給制到自主購買，一時很難轉(zhuǎn)過彎，花錢買房近乎天方夜譚。就西安而言，當(dāng)時從800元/m2~2000元/m2，人們視而不見，賣一套房相當(dāng)費力。雖然房改啟動，但土地并未完全放開，土地使用以聯(lián)營、招商居多，一般多是三五畝地開發(fā)，以多層建筑為主，幾乎很少有10棟樓以上的小區(qū)。稍微大的小區(qū)多是各區(qū)“低改辦”和房地局的低改項目，或騰遷后的商品房。太白小區(qū)、太白花園、祥花苑、華清小區(qū)、西城坊等都是較早的商品房，那時只要裝了暖氣就算高檔小區(qū)。
進入2000年以后，“用明天的錢圓今天的夢”的營銷開始蔓延，人們開始正視房子及按揭購房。
人們購房的積極性得到前所未有的激發(fā)，房地產(chǎn)市場進入快速發(fā)展階段。這個時期土地市場已經(jīng)放開，招拍掛成為市場主旋律，國企的引領(lǐng)作用開始顯現(xiàn)，建筑形式從多層、小高層向高層遞進，設(shè)施以暖氣、天然氣為基本配套，同時注重小區(qū)綠化，同第一代住宅產(chǎn)品有了質(zhì)的變化。高樓、電梯、洋房是這個階段的明顯特征。
好房子可以彰顯美好生活，而好房子不僅是周邊配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、出行便利等傳統(tǒng)“指標(biāo)”，還應(yīng)該對健康、頤養(yǎng)（養(yǎng)老）、環(huán)保、智能等方方面面有所體現(xiàn)。
具體說來，對居家個性化需求有所體現(xiàn)，如隔音、上下水音噪、防霾換氣、冷暖可循環(huán)利用、智能家居管理等，只有滿足人們?nèi)粘Ｉ畹囊粦?yīng)需求，才能體現(xiàn)美好生活，讓居家生活更加舒適。
需要強調(diào)的是，好房子不是面積大，而是能夠滿足人們的個性化需求；其次千房一面、千房一價不能詮釋住房價值，也是“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的絆腳石。住宅個性化、差異化、品質(zhì)化是目前樓市需要直面的刻不容緩的問題。
（責(zé)任編輯：梁艷）
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