日前，北京市土地交易市場成交了大興亦莊、懷柔的3宗住宅用地，建筑規(guī)模約32萬平方米，成交金額98.76億元。其中，亦莊2宗限價土地分別被雅居樂和港中旅摘取，懷柔住宅地塊花落“城建+懷勝”聯(lián)合體。北京商報記者了解到，在此次土拍過后，不限價地塊增多以及亦莊限競房積壓逐漸為外界所關(guān)注；此外，有房產(chǎn)相關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年北京供地節(jié)奏有所加快。值得一提的是，另有專家分析稱，目前市場已經(jīng)進入深度調(diào)整期，房地產(chǎn)市場發(fā)展趨穩(wěn)前提下，市場預期沒有那么積極，房企拿地偏向于審慎，另一方面償債壓力較大，謹慎拿地還是占據(jù)主流。
亦莊成限競房“紅?！?/strong>
根據(jù)競拍結(jié)果，在6月21日成功出讓的3宗住宅地塊中，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X92R1地塊被雅居樂以31.8億元、41%的溢價率拿下，成交樓面地價為39625元/平方米；與上述地塊相鄰的X92R2地塊被港中旅以30.6億元、39%的溢價率拿下，成交樓面地價為38956元/平方米。兩宗地塊都要執(zhí)行“70/90”政策，商品住房銷售均價不超過54160元/平方米，且最高銷售單價不得超過56868元/平方米。
因為“70/90”政策要求，上述地塊居住建筑規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。所以按照一套房100平方米粗略計算，預計河西區(qū)X92R1地塊（用地面積36478平方米，建筑規(guī)模80252平方米）、河西區(qū)X92R2地塊（用地面積35704平方米，建筑規(guī)模78549平方米）這兩宗地將為亦莊區(qū)域再添1580余套小戶型限競房房源。
在業(yè)內(nèi)人士看來，最新兩宗限競房的入市，將加劇大興亦莊板塊的競爭。一方面，此前大興區(qū)已迎來一輪密集限競房供應潮，限競房成區(qū)域商品房供應主力；另一方面，因面積和區(qū)位趨同，該區(qū)域限競房基本都面臨同質(zhì)化嚴重、項目整體去化率較低的問題。
據(jù)了解，算上此次最新出讓入市的兩宗限競房地塊，目前亦莊河西區(qū)一共有6個限競房項目，此前4個項目分別為：開盤的和悅?cè)A錦、金隅·金鱗府以及待入市的中國鐵建國際公館、金隅在亦莊的另外一宗地塊。以上6個限競房項目累計將提供6000套房源。項目整體去化率方面，據(jù)諸葛找房提供的數(shù)據(jù)顯示，截止到6月12日，該區(qū)域限競房去化程度僅為31.9%
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，上述新出讓的亦莊兩宗地塊是北京樓市史上的第95-96宗限競房地塊。整體看，大興及亦莊板塊合計供應的限競房已經(jīng)高達178萬平方米；再單獨看亦莊，在這兩塊地之前已經(jīng)有4個限競房項目，建筑面積高達55萬平方米，疊加近日出讓的15萬平方米，亦莊板塊限競房已經(jīng)高達70萬平方米。另外，算上周圍的瀛海等，限競房合計建筑面積已經(jīng)超過百萬平方米。
“亦莊已經(jīng)成為限競房供應的‘紅?！??！本鸵嗲f當前限競房供應情況，張大偉如是概括其區(qū)域特點。
不限價地塊增多
不限價地塊增多，是本次土拍中的一大亮點。據(jù)悉，在6月21日土拍中，懷柔區(qū)懷柔新城03街區(qū)地塊住宅部分為純商品房地塊，不限價也無“70/90”限制，該地塊被北京城建+懷勝以36.36億元拿下，溢價率0%。
根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)，加上6月21日懷柔成交的這宗不限價地塊，2019年以來北京已經(jīng)成交了6宗不限價地塊，可以較為明顯地看到土地出讓規(guī)則有所松動，出讓規(guī)則更加靈活。
“2018年全年僅成交1宗不限價地塊，而截至2019年上半年已成交6宗。由此可以看出，今年以來北京不限價地塊供應量明顯增加，這也是北京土地市場2019年的一個重要轉(zhuǎn)變?！闭劶敖诓幌迌r土地的出讓，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師岳蒙蒙如是說道。
據(jù)悉，從2016年下半年開始，北京住宅用地出讓開始采用“限房價、競地價”方式，限競房和共有產(chǎn)權(quán)房地塊成為北京住宅供應的主力，2018年成交的52宗住宅地塊中，有51宗是限競房及共有產(chǎn)權(quán)住房地塊，僅有1宗商品房住宅地塊。
“2018年北京土地成交幾乎全部為限定價格，純商品住宅用地稀缺。去化依舊艱難下，房企拿地信心會受挫?！痹烂擅芍赋?，當前限競房項目整體網(wǎng)簽率僅三、四成，房企銷售壓力巨大。
在貝殼研究院首席分析師許小樂看來，不限價地塊增多，是在北京剛需化的限競房集中供應、改善型新房變得稀缺的背景下做出的調(diào)整。未來或仍有非限價地推出，這將給予開發(fā)商在產(chǎn)品上更大的自主性，刺激開發(fā)商拿地熱情。不過許小樂也指出，本次土地出讓顯露出的不限價地塊增多，不能過度解讀，只是對現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策的適時調(diào)整。
供地節(jié)奏加快
據(jù)了解，受嚴苛的土地出讓條件、樓市深度調(diào)控、土地供應節(jié)奏放緩等多方面影響，2018年以來北京土地市場較冷，“低迷”甚至一度成為2018年北京土地市場的關(guān)鍵詞。成交數(shù)據(jù)方面，2018年北京共成交72宗土地，成交額1682.9億元，土地市場成交量及成交額均低于上年同期水平，呈明顯下降趨勢。
然而，進入到2019年，北京土地市場成交雖然仍較“低溫”，但供地節(jié)奏似乎有所加快。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，從5月10日北京舉行土地推介會之后，截止到6月第三周，北京已有8宗住宅用地掛牌，供地速度有所提升。來自貝殼研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，2019年前5月北京市住宅用地供應規(guī)劃建面同比增長15.1%，為近五年同期最高，供地節(jié)奏確已加快。
對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心方面認為，預計下半年北京市場將更大力度供地。不過在許小樂看來，北京下半年供地很大程度上不會有大幅增長。
“從歷史數(shù)據(jù)看，下半年住宅用地供應會多于上半年。但供地節(jié)奏會與商品住宅去化周期相協(xié)調(diào)，當前北京商品住房尤其是限競房去化緩慢，且近期高溢價土地的競得方主要為首次進京的房企，而多數(shù)扎根北京的房企由于前期土地轉(zhuǎn)化的存量供應去化壓力大，而舉牌熱情低，因此近期土地出讓的情況不能作為土地市場大幅升溫的參考?！痹S小樂解釋道。
實際上，盡管近期北京供地節(jié)奏有所加快，但實際上房企對于拿地仍比較謹慎。岳蒙蒙直言，當前市場已經(jīng)進入深度調(diào)整期，房地產(chǎn)市場發(fā)展趨穩(wěn)前提下，市場預期沒有那么積極，房企拿地偏向于審慎，另一方面償債壓力較大，謹慎拿地還是占據(jù)主流。
“雖然說一些房企目前的土地儲備也不太足，希望能夠在公開市場上再繼續(xù)拿地，但是大家普遍對土地競拍持理性和謹慎態(tài)度，一旦競拍價格超出了對地塊未來價值的市場預期，可能就會停止舉牌。所以，這也能體現(xiàn)出來房企對拿地的謹慎態(tài)度。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅分析道。
就“雅居樂等外地房企在京積極搶地”這一問題，岳蒙蒙分析認為，一方面是因為在北京高昂的房價下，即使拿地成本高，利潤差依然可觀；其次，北京作為核心一線城市，如果房企在此有地產(chǎn)項目的布局，無論對于其企業(yè)融資、資本市場估值還是市場等都有重要意義；此外，北京依然保持著強有力的人口吸附能力，即使受到政策調(diào)控限制，抗風險能力依然是最強的。
北京商報記者 孟凡霞
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